Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en fonction du coût de son remplacement, c’est à dire du coût de reconstruction à l’identique, valeur dont il faut ensuite déduire la vétusté qui affecte le bien.
Première problématique : quel est le coût de reconstruction d’un bien similaire ?
o S’il s’agit d’un appartement:
- Cas facile : appartement situé dans un quartier où un programme neuf avec des prestations similaires est actuellement commercialisé.
- Cas assez facile : appartement situé dans un quartier où un programme neuf avec des prestations différentes est actuellement commercialisé.
- Cas assez difficile : appartement situé dans un quartier sans programme neuf disponible. Il faut alors se baser sur des programmes similaires dans des quartiers différents en appliquant une surcote ou une décote en fonction de la qualité de leur localisation.
o S’il s’agit d’une maison :
Principe de base : il faut différencier et définir la valeur du foncier et celle du bâti pour, en les cumulant, déterminer la valeur globale.
· Valeur du foncier :
- Cas assez facile : estimer une maison située dans un quartier où des terrains similaires sont actuellement proposés à la vente. Il suffira alors de comparer le terrain de la maison à estimer aux terrains proposés à la vente puis de se concentrer sur la valeur du bâti.
- Cas très difficile : estimer une maison située dans un quartier où aucun terrain similaire n’est à vendre ou vendu récemment (exemple : chemin Summer ou front de mer 1ère ligne dans l’Ouest ou le Sud).
· Valeur du bâti :
- Il faut se référer avec précision au coût de construction à l’instant T à prestations identiques. On utilise en général la valeur unitaire du M² habitable, avec une décote pour les varangues.
- Il convient ensuite de prendre en compte la valeur des accessoires (cuisine aménagée, piscine, domotique…) et des aménagements de la parcelle (pour une maison : clôture du terrain, végétalisation…).
Seconde problématique : comment calculer la vétusté qu’il convient de déduire ?
o Il y a deux écoles :
· Application du taux de vétusté développé dans les expertises (exemple pour un toit en tôle : 5 % de sa valeur totale par année).
· Evaluation du différentiel état actuel du bien/état neuf et du coût des travaux nécessaires pour combler ce delta.
Avantages de cette méthode d'estimation par le coût de reconstruction/valeur à neuf :
o Recours intéressant lorsque l’analyse par comparaison est impossible compte tenu des spécificités du bien à estimer.
Inconvénients de cette méthode d'estimation :
o Méthode non autonome : l’approche « programme neuf », comme l’analyse de la valeur du foncier pour une maison, se base sur le principe de comparaison.
o La valorisation du coût de reconstruction (valeur à neuf) et du coût des travaux nécessite des connaissance approfondies et actualisées en permanence dans le domaine de la construction.
o Cela reste une approche théorique qui sera mise à mal dès qu’une confrontation avec le marché réel (bien similaire vendu/à vendre) sera possible…
Conclusion : il s’agit d’une méthode que l’on peut mettre en œuvre par défaut, lorsque les autres approches sont impossible
s ou déficientes…
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